回顾近几年的北京写字楼整购交易市场，不难发现，外资和内资的博弈始终在经济大环境的影响下进行着，保险机构在其中扮演了重要的角色。从2005年开始，保险机构购买写字楼的热情初见端倪，如中国人寿购买金融街国际金融城9.1万平方米的写字楼等；随后的2006至2007年，保险机构年均以近30万平方米的购买量在北京写字楼整购市场占据一席之地，占比接近30%。2008年金融危机来袭，整体经济的低迷影响了写字楼整购市场的发展，2009年保险机构投资热情走向低谷，全年没有一单成交。
在本文中，我们对保险机构整购写字楼的体量、投资用途、区域选择等进行了深入分析；并在此基础上对政策走向、未来发展趋势等进行了预测。
一、 2005-2009年保险机构整购写字楼市场分析：
(1) 总规模：2005-2009年，保险机构累计整购写字楼面积达106.6万平方米，占同期北京整购写字楼市场总量的16.6%，呈现逐年下降态势。2009年受经济疲软和政策限制的影响，保险机构没有一单成交。
(2) 用途：投资自用为目的，空置部分出租以获取租金收益。2005-2009年，保险机构整购写字楼中累计出租面积为55.4万平方米，占总整购面积的52%。
(3) 区域选择：2005-2009年，保险机构累计购买金融街写字楼47.2万平方米，占其全市购买量的44%，接近半壁江山。CBD、燕莎区域近5年累计购买量分别为27.1、21万平方米，占全市总量的25%、20%，位列二、三位。
二、 保险机构整购写字楼市场未来展望：
(1) 北京写字楼整购市场被长期看好，受政策影响面极大。随着国内经济快速回暖，国企、银行、保险机构将陆续恢复活力，预计北京写字楼大单交易市场将转降为升。从长远看，保险机构投资商业地产的大趋势不会改变，保险机构将成为未来写字楼整购市场的重要甚至主要参与者。
(2) 未来保险机构整购写字楼用途将以出租为主，保险投资政策起决定性作用。一旦政策放开，保险机构购买写字楼的步伐将加快，整买散租的投资策略将得到广泛推广，其购买写字楼的出租比例将大幅提高。
(3) 未来2年，金融街、CBD区域的优质写字楼仍然是保险机构投资重点，随着金融街西扩、CBD东扩的进行，未来将出现大规模的写字楼供应，保险机构的选择空间较大。
一、 2005-2009年保险机构整购写字楼市场分析
1、 总规模：2005-2009年，保险机构累计整购写字楼面积达106.6万平方米，占同期北京整购写字楼市场总量的16.6%。
图：2005-2009年，保险机构整购写字楼面积、北京整购写字楼面积及占比
数据来源：CREIS中指数据
北京写字楼整购市场的兴起得益于两方面，一是优质写字楼的推出在很大程度上满足了企业所需求的形象及稳定的投资收益；二是经济的持续发展给了企业、机构整购写字楼的意识与资金支持。
2005-2009年，北京写字楼整购市场整体上保持活跃态势，除2009年受经济低迷影响总量锐减之外，其余各年整购面积均保持在100万平方米以上，其中2007年达到历史高位，全年整购面积为220万平方米。2009年受全球经济疲软影响，全年整购写字楼面积为61.7万平方米，同比下降57.3%，仅次于2008年同比下降的34.3%。
据统计，国企、外资、银行、保险机构是近年来活跃在北京写字楼整购市场的主力军，其中保险机构购买写字楼面积占总购买面积的比例较小，并呈现逐年降低态势，由2005年的27.8%降至2008年的13.6%，2009年保险机构购买量为零。2005至2009年间，保险资金累计购买写字楼面积占比仅为16.6%。
图：2005-2009年，保险机构整购写字楼面积、内资整购写字楼面积及占比：
数据来源：CREIS中指数据
在内资机构整购写字楼的统计中，2005-2008年保险机构占内资购买量的比值始终在20%以上，在大单交易市场上占有一席之地，2009年受经济疲软及政策限制的影响，保险机构没有一单成交。2005-2009年的5年间，保险资金累计整购写字楼面积占内资购买量的比值为26.4%。
此外，写字楼整购市场的发展与经济密切相关。国外经济环境影响的不仅仅是外资机构的投资热情，在一定程度上也影响着国企、内资银行、保险机构的投资选择。经济持续低迷、政策不放开以及现有写字楼空置率高涨等共同作用了写字楼整购市场，左右了投资者的选择。
2、用途：投资自用，空置部分出租以获取租金收益。2005-2009年，保险整购写字楼中累计出租面积为55.4万平方米，占总整购面积的52%。
图：2005-2009年，保险机构整购写字楼出租面积、整购面积及占比
数据来源：CREIS中指数据
受中国现阶段保险投资政策所限，2005-2009年，保险机构整购写字楼的目的为投资自用，并将其中空置部分对外出租以获取租金收益。近5年间，累积对外出租面积占保险资金整购写字楼总量的52%。为未来扩张规模预留写字楼空间是多数大型保险机构的明智之选，预先享受租金收益则很好地反映了保险机构的前瞻意识和投资策略。试水商业地产的运营将为保险机构未来大举进入房地产市场做好充足的准备。
众所周知，写字楼的投资回报决定其价值，一方面体现在租金的稳定收益，另外一方面则体现在资产的升值。随着社会经济的持续发展，核心地段优质写字楼的保值、增值潜力得到认可，其逐渐成为稳定回报的首选投资替代品，这与保险机构追求长期稳健的投资策略不谋而合，这也是近年来保险机构以投资自用方式整购写字楼并将部分空置面积出租的主要原因。
近日，保险机构能否用于投资房地产的疑问已然清晰，保监会主席吴定富表示，有关保险资金投资不动产的相关规定即将出台，保险资金不允许投资居民住宅、商业地产和房地产开发。保险资金短期内虽然不能直接投资房地产，但其曲线进军房地产的步伐依然不减，早在该方案出台之前，保险资本即通过控股、参股房地产企业进入房地产市场，未来还有可能通过“REITs”这个新兴渠道间接投资房地产。总体来说，写字楼的投资潜力还是被认同的，现阶段的政策限制与市场低迷还是影响了保险资金对写字楼整购市场的投资热情，但从长远看，其直接投资房地产的趋势是必然的，未来发展潜力巨大。
3、 区域选择：2005-2009年，保险机构累计整购金融街写字楼47.2万平方米，占其全市购买量的44%，接近半壁江山，CBD、燕莎紧随其后。
图：2005-2009年，保险机构整购写字楼区域选择
数据来源：CREIS中指数据
从2005-2009年保险机构整购北京写字楼的选择区域来看，金融街、CBD、燕莎等传统写字楼商圈占据了绝对主力位置。
金融街作为国家级金融管理中心，商业银行总部、保险公司、通讯企业和外资投行成为其主力客群。新开发的优质写字楼备受投资者青睐，此得益于金融街区域稳定的租金收益及产业支撑。保险机构整购写字楼首选金融街，近5年其累计整购金融街写字楼面积为47.2万平方米，占全市购买量的44%，接近半壁江山。
外资集中、商务办公氛围浓厚的CBD和燕莎区域自然也是保险机构购买写字楼的主要选择区域，近5年累计购买量分别为27.1、21万平方米，占全市总量的25%、20%，位列金融街之后。
简单来说，写字楼的投资回报决定了其价值。行业的支撑性、租金的平稳以及空置率的低位运行是保险机构进行投资选择的核心因素，符合条件的金融街和CBD是其投资首选区域。随着北京市提出建设国际金融中心的规划，在“一主一副三新四后台”的总体布局中，各区域功能更加明晰，CBD东扩、金融街西扩、中关村转型，未来北京的写字楼整购市场将迎来更广阔的发展空间。
二、保险机构整购写字楼市场未来展望
1、北京写字楼整购市场被长期看好，受政策影响面极大。
随着国内经济快速回暖，国企、银行、保险机构将陆续恢复活力，预计北京写字楼大单交易市场将转降为升。其中作为主力军的国企在经济环境运行良好的基础下，未来几年投资写字楼的热情将逐步释放；保险机构和银行将在政策允许的范围内投资自用写字楼，在等待投资细则出台的同时继续试水写字楼整购市场。
据悉，即将出台的《保险资金投资不动产试点管理办法》将按宏观调控的需要和产业政策的规定，规范投资主体、投资方向、投资范围、投资比例、投资模式等，确定业务的流程和操作程序，同时强化信息披露。但从长远看，保险机构投资商业地产的大趋势不会改变，投资不动产是保险行业资产负债匹配的一种重要形式，保险机构将成为未来写字楼整购市场的重要甚至主要参与者。
2、未来保险机构整购写字楼用途将以出租为主，保险投资政策起决定性作用。
虽然新《保险法》明确保险资金“可投资不动产”。而保监会主席吴定富表示，保险资金不允许投资居民住宅、商业地产和房地产开发。无论政策走向如何，其变化是影响保险机构投资写字楼的决定性因素。
综合来看，投资政策决定了保险机构购买写字楼的用途。未来一旦政策放开，保险机构购买写字楼的步伐将加快，整买散租的投资策略将得到广泛推广，其购买写字楼的出租比例大幅提高，以获取稳定的租金收益，成为其资产配置中重要的一部分。
3、未来2年，北京写字楼整购市场的投资选择仍将以写字楼传统商圈的优质写字楼为主。
商圈的产业支撑及租金走势的平稳成为其衡量投资价值的核心因素，持有型物业将是保险机构较好的房地产投资产品，坐收租金回报和资产升值两大收益。
未来2年，金融街、CBD区域的写字楼仍然是保险机构投资重点，随着金融街西扩、CBD东扩的进行，未来将出现大规模的写字楼供应，保险机构的选择空间较大。但现阶段CBD区域写字楼空置率较高，租金起伏较大，未来又有大量新增供应入市，保险机构投资该区域写字楼将保持慎重态度。
附表：2005-2009年部分保险机构整购写字楼案例
数据来源：CREIS中指数据